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在瑞典🇸🇪如何合法出租公寓

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      在瑞典🇸🇪 ,房屋是一种基本的生活必需品而非一个投资产品。瑞典房屋租赁市场是被政府严格监管的,这主要是瑞典政府为了保证人人都有房住,最大力度的去避免市场上有房和无房阶级的分化。虽然瑞典政府严格监控,但是依然有很多人依然冒着风险非法出租。

1.  您的房子是否能出租?

      在瑞典买公寓,其实你买的不是这个房子的产权,而是公寓的居住使用权,一个小区可以看作一个“公司”,你买的公寓按照面积来给你相应的股份/andelstal。小区的业主委员会根据股东选举产生,你也一样有权利申请为业主委员会成员。你的房子能否合法出租,也是需要经过业主委员会同意的。业主委员会是否同意这是说不准的,有些业主委员会比较严格,有些比较宽松,例如像老年人比例比较高的小区,出租可能就是不被允许的,所以买房前请务必了解清楚你的业主委员会的规定。当然了,如果您对业主委员会的决定有意见,您是可以向Hyresnämnden申诉的。

      如果您在Hyresnämnden胜述, 您就可以合法出租了。但是很多人并不愿意花太多时间和精力在打官司上,所以干脆不理会业主委员会,直接在黑市出租。虽然大多数情况,业主委员会并没有时间和精力去管这些事情,但是一旦被举报,您是有可能会被强制卖房赶出小区的。

      值得一提的是,这里的“出租”指的是“整套”房子租给别人,如果你是自己跟租客合住,是不算“出租”的,你也不需要得到业主委员会的同意。

2. 您的“合理”出租理由?

      从上面也可以看出,最简单安全的方法还是尽量让业主委员会同意您出租房子,那么一个“合理”的理由就非常必要了。一般认为合理的理由有:

  • 去外地读书
  • “暂时”去外地工作
  • 与男/女友同居,自己的房子被空置了
  • 照顾自己的直系亲属
  • 我觉得现在房地产市场不太好,我想出租观望一下市场变化
  • 买个房,为我快上大学的儿子/女儿备着
  • 过两年退休之后再搬进去

      像“我想通过出租赚点钱”这种理由是万万不可的。 一般来说,你需要出租的时间越长,你就需要越“合理”的理由。比如“我想观望一下房地产市场的变化”,这算一个比较“弱”的理由,出租个半年一年的还都算比较合理的,如果出租的3-5年,这个理由就不够充分了。

      值得注意的是,如果非法二手出租被业主委员会警告了,即使你解释“住在房子里的人是我亲戚或朋友,没收房租, 所以我没出租”,也是没用的。

3. 您能出租多长时间?

      出租时间也是取决于您的业主委员会,一般来说一次只会批准您半年1年的时间,如果到期了需要延长,您需要再次提交新的申请(同样需要合理的理由或者更“强”的理由)。值得一提的是,瑞典有一个租客Besittningsskydd权利,是说如果租客在您的房子居住超过了2年的时间,只要租客不想走,您是无权让您的租客离开的。即使您卖房或者自己回来住,也是需要提供房客住房的。

      这也就是为什么在瑞典拥有一个一手房合同就等于你拥有了自己的住房,因为一手房一般你是至少可以住2年,满两年以后你就可以用Besittningsskydd权利永久居住下去。因此很多懂法的二手房租客会在和房客签订合同前,加上“租客自愿放弃Besittningsskydd权利”条款。

4. 租金怎么定?

      业主委员会只负责决定你能不能出租,但是不负责决定租金的多少。租金是由Hyresgästförening(租客协会)跟Fastighetsägarna(房屋拥有者协会)每年协商决定的。自从2013年的新规定以来,您可以把房子的等价值货币在市场上进行投资获得的利益放在出租成本里。

      这个投资的收益率是由Riksbanken(国家银行)的基准利率加上1-2%决定。假设基准利率说-0.50%,基准利率是1.5%,对于价值300万的房子,如果您投资的话每年应该有大约1%就是3万的收益,平均到每个月就是2500kr。如果房子的月费是4000kr,那么您可以收取6500kr的房租。如果您的房子是带全套家具的话,您还可以额外收取10-15%的家具费,也就是7150-7475kr。从2013年开始,业主委员会有权收取出租手续费,一般每月几百克朗,收不收由业主委员会决定。如果你的租金过高的话,根据2019年10月的新规定,属于违法行为,您可能面临罚款的风险。

      “租金”的定义是每个月“固定收取”的费用。比如

  • 8000克朗租金,包括电费和网费
  • 7500克朗租金,不包括电费和网费

      前者8000克朗是租金,后者7500克朗是租金,怎么定义你的租金会影响到你的报税。

      二手房租房的收益 = 租金-月费-业主委员会的出租手续费。 你每年有4万克朗的免税额度,超过4万的部分需要收取30%的所得税

5. 出租合同?

      出租合同除了列出基本的租金,租金包括项,房东对房客的要求等,还一般会说明提前通知的时间,瑞典法规定退房至少提前3个月(根据这条法律,即使你们签到是长期合同,房客想提前搬走你也是没辙的),有些合同会写双方互相提前1个月通知对方就可以终止合同,这只是对于房客来说。如果是房东提前一个月要求房客搬走,房客不愿意走,房客是可以像Hyresnämnden上诉,再住两个月搬走的。

      对于出租别墅和一手房(不是您购买的房产,而是您拿到的一手房合同),规定也都差不多,比较大的区别是别墅你是拥有产权的,是没有业主委员会的,出租会稍微自由轻松一些。而一手房的拥有者会比正常的业主委员会出租管理更严格,会比购买的公寓出租更难更复杂。

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